法律に基づく残置物撤去の方法と注意点

残置物は、賃借人が賃貸物件を退去する際に置き忘れた家具や家電など、所有者が明確な放棄の意思を示していない物品のことを指します。

法律上、これらの残置物は引き続き賃借人の所有物とされることが多いため、賃貸人は勝手に処分することができません。
残置物の撤去には、所有者またはその相続人の同意が必要となります。

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残置物撤去に関する法律

残置物の撤去を行う際には、関連する法律や規定を理解しておきましょう。
法律に基づく正しい手続きを踏むことで、トラブルを未然に防ぎ、円滑に撤去作業を進めることができます。

以下では、民法に基づく規定と賃貸借契約における取り扱いについて詳しく解説します。

民法に基づく規定

民法においては、残置物の取り扱いに関する規定が設けられています。

特に2020年4月の改正民法では、残置物の処分に関するルールが具体的かつ厳格に設定されました。

賃貸借終了時のルールとして、「賃借人の原状回復義務及び収去義務等の明確化」が明記。この原状回復義務には残置物の処分も含まれます。
【賃貸借契約に関するルールの見直し】

これにより、賃借人の原状回復義務が明確化され、きれいな状態に戻して貸借人に返還しなければなりませんが、賃借人が退去する際に残置物の所有権は賃借人にあるため、賃貸人が勝手に処分することはできません。

賃貸借が終了し、賃借人等による任意の明渡が完了しない間に、賃貸物件内の賃借人の動産類を物件内から運び出し、処分等した場合には、自力救済禁止の法理に抵触し、賃借人に対する不法行為責任が生じる。したがって、賃借人と連絡を取り、引き取りを要請するか、残置物の処分等につき同意を得ることが基本となる。

引用元：残置物の処理等に関するモデル契約条項の解説等

所有権放棄の意思が明確でない場合は、賃借人やその相続人の同意を得ることが必要です。
この同意がないまま処分を行うと、賃貸人が損害賠償を請求されるリスクがあります。

そのため、所有権の放棄を正式に確認するための合意書を作成するか、口頭での同意を録音するなど、適切な措置を講じることが求められます。

賃貸借契約における取り扱い

賃貸借契約においても、残置物の取り扱いが重要なポイントとなります。

一般的には、賃貸借契約書において残置物の処理方法について明記しておくことが望ましいです。
これにより、退去時に発生する可能性のあるトラブルを未然に防ぐことができます。

賃借人が契約満了後、退去する際には、賃貸人と賃借人の間で残置物の処理について具体的な合意を得ることが多いです。

前提として、賃借人が残置物の撤去を放棄した場合でも所有権は基本的に賃借人にあります。
したがって、賃貸人が処分する前に賃借人の同意を得ておきましょう。

また、残置物の撤去にかかる費用は、基本的に賃借人が負担するべきです。
しかしそれが難しい場合には、賃貸物件のオーナーが一時的に費用を負担し、後ほど賃借人に請求することもできます。

いずれにせよ、事前に契約書で明確にしておくことが重要なポイントになります。

国土交通省及び法務省による「残置物の処理等に関するモデル契約条項」の策定があり、契約書式なども配布されていますので参考になさってください。

賃貸借契約手続きにおいて推定相続人による対応が困難な場合には、契約の終了及び残置物の処分につき、賃貸借当事者以外の者にその手続きを委ねる方策が必要となる。そこで、国土交通省及び法務省は、令和３年８月に、残置物の処理等に関するモデル契約条項（ひな形）を策定し、公表した。

引用元：残置物の処理等に関するモデル契約条項の解説等

モデル契約条項は、その使用が法令で義務づけられているものではありませんが、モデル契約条項を利用することにより、合理的な死後事務委任契約等が締結され、ひいては、単身の高齢者の居住の安定確保が図られることを期待し、広く普及に努めています。

引用元：残置物の処理等に関するモデル契約条項

残置物撤去の具体的な方法

相続人がいる場合

賃借人が退去した後、残置物の所有権が明確である場合でも相続人が存在する場合は、まずその相続人に連絡を取ります。
相続人が残置物を引き取る意向があるか確認し、可能であれば所有権放棄の合意書などの書類を交わすことが推奨されます。

【建物の賃貸借契約】No.8　建物明渡の際の必要書類、残存動産放棄書

賃貸人は相続人に対して、残置物の撤去を依頼し、撤去にかかる費用の負担を求めることができます。
この際、法的なリスクを避けるためには相続人との連絡記録を残すことが重要です。

相続人がいない場合

残置物の持ち主である賃借人が相続人を持たずに退去した場合は、法律に基づく手続きを踏む必要があります。

まず、家庭裁判所へ相続財産管理人の選任を申請し、その後管理人の指示に従って処分を行います。

相続財産清算人（相続財産管理人）とは、相続人がいない相続財産（遺産）を、最終的に国庫へ帰属させる役割を担う人のことです。

引用元：相続財産清算人（相続財産管理人）はいつ必要？ 流れや費用も解説

この過程では、所有権放棄の公式な確認が必要となるため、管理人との合意書をしっかりと取得しておきましょう。
これにより、後のトラブルを未然に防ぐことができます。

専門業者に依頼する方法

残置物の撤去を自ら行うことが難しい場合や法的リスクを最小限に抑えたい場合、専門業者に依頼する方法があります。

専門業者はこれらの手続きに精通しており、法的に適切な処分を行うため安心です。
また、残置物の量や処分の難易度によっては、自分自身で行うよりもコストと時間が節約される場合があります。

契約者との連絡や同意書の取得、所有権の放棄を証明する書類の準備など専門業者ならではのサービスを活用すると、効率よく残置物撤去を行うことができます。

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撤去にかかる費用

撤去費用の概要

残置物の撤去にかかる費用は、物品の量や種類、撤去方法などによって異なります。

一般的には、専門業者に依頼する場合、撤去作業の費用が発生します。
これは、搬出作業や分別、処分施設への運搬などが含まれます。

また、一部の特殊な残置物については、環境規制に基づく処理費用が追加で発生することもあります。

費用負担者

通常、賃借人が残置物の撤去にかかる費用を負担します。

これは、賃貸借契約に基づき、賃借人が退去時に物件を原状回復する義務があるためです。
しかし、賃貸借契約において、賃借人が残置物の所有権を放棄した場合でも、所有権は依然として賃借人にあるとみなされます。

したがって、賃貸人が勝手に処分することはできず、賃借人やその相続人からの同意を得ることが必須です。

一方で、残置物撤去の際に発生する費用は、一旦賃貸物件のオーナーが立て替えることがあります。
その後、賃借人に対して請求を行うことが一般的です。

このような場合、所有権放棄の同意書や口頭での同意（録音など）が重要な証拠となります。
また、トラブルを避けるためには、撤去前に賃借人や相続人と十分に連絡を取り、費用負担についての合意を得ることが必要です。

残置物問題のトラブル事例

よくあるトラブルとその対策

残置物の撤去に関するトラブルは、賃貸借契約が終了した後に特によく見られます。

主なトラブルとして、賃借人が退去時に残したものが所有権の放棄を含むかどうかが曖昧である場合が考えられます。
このような場合、賃貸人が勝手に残置物を処分すると、所有権侵害や不法行為として賃借人から訴えられる可能性があります。

対策としては、賃借人が退去する際に残置物の処理について賃貸人と賃借人の間でしっかりと合意を得ることが重要です。

特に、残置物の所有権放棄についての合意書を作成し、双方のサインをもらうことが有効です。
また、口頭での同意を得た場合には、その内容を録音しておくと証拠として役立ちます。

過去の具体的な事例

過去には、ある賃貸物件で賃借人が退去するときに多くの家具や電化製品を残していったことがありました。

賃貸人は賃借人がそれらを放棄したと判断し、専門業者に依頼してそれらを処分しました。
しかし、後に賃借人がその残置物の価値が高い家具や電化製品であったことを理由に、賃貸人を訴えました。

この事例では、所有権放棄の正式な合意がなかったため、賃貸人が賠償責任を負う結果となりました。

一方で、別の事例では、賃借人が退去前に残置物の所有権放棄について賃貸人と合意書を交わし、退去後にトラブルが発生しませんでした。

このように、適切な手続きを踏むことがトラブルの未然防止に役立っています。

残置物撤去の注意点

法的リスクと対応策

残置物の撤去には法的なリスクが伴います。

トラブルを未然に防ぐためにも、このような適切な手続きを経た上での処分を行いましょう。

撤去前に確認すべきポイント

また、残置物を撤去する前に確認すべきポイントは複数あります。

残置物の撤去にあたっては、賃借人や相続人と連絡を取り、所有権放棄の同意を確実に得ることが必要です。

所有者や保証人の了解を得る際には、書面で記録を残すことで後からのトラブルを避けることができます。
また、撤去にかかる費用についてもあらかじめ確認し、賃借人に負担してもらうことで、撤去後の費用問題を回避できます。

以上の点を確認し、適切な手続きを経て残置物を撤去することで、法的リスクを最小限に抑えることができるでしょう。